Летом 2026 года российский рынок складской недвижимости столкнулся с прецедентом, который заставил пересмотреть саму природу рисков в отрасли. Серия ударов беспилотников по логистическим объектам крупнейшего маркетплейса превратила вопрос географии складов из экономической задачи в проблему физической безопасности. И если раньше перевозчики и операторы складов оценивали локации через призму арендных ставок и транспортной доступности, то теперь в расчет входит новая переменная — защищенность от внешних угроз.
Последствия этого сдвига уже видны на рынке. Собственники складских комплексов в России начали отказывать в аренде крупнейшему игроку отрасли, несмотря на его платежеспособность и долгосрочные контракты. Страховые компании либо вчетверо повышают тарифы, либо вовсе прекращают принимать риски по складской логистике. А операторы логистики вынуждены искать площади за пределами страны, где ставки аренды не ниже московских, но территория находится вне зоны непосредственных военных действий.
Когда вакантных метров не хватает на всех
Объединенная компания RWB, оперирующая маркетплейсом Wildberries, запросила у казахстанского рынка 100 000 квадратных метров складских площадей. Для сравнения: весь объем свободных качественных складов в Казахстане на конец июня 2026 года составлял лишь 130 000 квадратных метров, причем разбросанных по разным городам. Единого вакантного блока нужного масштаба на рынке республики попросту не существует.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов подтверждает: при общем объеме логистических площадей в 2,4 миллиона квадратных метров найти концентрированный блок на сто тысяч невозможно. Компания фактически готова забрать все доступные качественные склады в стране — беспрецедентная ситуация, которая может практически обнулить предложение на рынке и подтолкнуть арендные ставки вверх.
Причина такой срочности очевидна для участников рынка. С 18 по 27 июля 2026 года атакам беспилотников подверглись как минимум восемь-десять логистических объектов маркетплейса в российских регионах — от Тамбовской области до Санкт-Петербурга, от Краснодара до Удмуртии. Общий объем выбывших из-за повреждений площадей достиг минимум 444 000 квадратных метров, что составляет около 8-10% всей складской инфраструктуры компании. Для отрасли, где каждый квадратный метр связан с оборотом товаров на миллионы рублей, такие потери критичны.
Экономика безопасности: когда расчет идет не на рубли
Парадокс ситуации в том, что переход в Казахстан не дает маркетплейсу экономии на аренде. Средняя стоимость складских площадей в республике составляет 10,3 тысячи рублей за квадратный метр в год — практически вровень с московским регионом, где ставка находится на уровне 10,5 тысячи рублей. Более того, эксперты указывают на вероятный рост логистических издержек для российских продавцов из-за увеличения плеча доставки.
Михаил Бурмистров из аналитического агентства Infoline прямо ставит под сомнение положительное влияние казахстанского направления на сроки и стоимость доставки для основной массы клиентов маркетплейса в России. Тем не менее компания движется в этом направлении, и причина лежит не в плоскости прямой экономии.
Главный актив Казахстана для логистических операторов сегодня — это географическая удаленность от зоны военных действий при сохранении интеграции в общее экономическое пространство. Членство республики в ЕАЭС обеспечивает свободное перемещение товаров без таможенных барьеров, что критично для трансграничных цепочек поставок. При этом территория остается вне досягаемости для тех рисков, которые материализовались в российских регионах летом 2026 года.
Дело не в том, что казахстанские площади дешевле или удобнее. Дело в том, что они — безопаснее. И в текущих условиях безопасность товарных запасов становится ценностью, которую невозможно выразить в рублях за квадратный метр.
Когда собственники говорят «нет» деньгам
Одновременно с поиском площадей в Казахстане RWB продолжает попытки расширить складскую сеть внутри России, особенно в тыловых регионах. Однако здесь компания сталкивается с проблемой, нетипичной для рынка коммерческой недвижимости: собственники свободных складов массово отказываются заключать новые договоры аренды.
Станислав Ахмедзянов поясняет суть проблемы емко: дело не в наличии площадей, а в нежелании принимать на себя риск. Собственник складского комплекса, сдавая помещения крупному маркетплейсу, автоматически принимает на себя вероятность того, что объект может стать целью атаки. А стандартные страховые полисы на недвижимость не покрывают ущерб от военных действий, террористических актов или ударов беспилотников.
Дополнительное страхование таких рисков либо недоступно для крупных объектов, либо стоит настолько дорого, что делает сделку экономически бессмысленной. Эксперт рынка страхования Арина Матвеева из CORE.XP указывает на дополнительную проблему: уход международных перестраховщиков с российского рынка усложнил возможность распределения таких специфических рисков.
Результат — ситуация, когда платежеспособный арендатор с долгосрочными планами не может найти контрагентов для сделки. Рынок коммерческой недвижимости, привыкший оперировать категориями доходности и vacancy rate, столкнулся с фактором, который невозможно просчитать актуарными методами.
Стратегия распределения вместо концентрации
В самой компании RWB официально характеризуют происходящее как «плановую работу по развитию логистических объектов в странах присутствия». Действительно, строительство двух крупных складов в Казахстане началось задолго до июльских событий: объект в Алматы площадью более 100 000 квадратных метров и комплекс в Астане на 160 000 квадратных метров с вводом в 2027 году.
Более того, еще в декабре 2022 года основательница компании обсуждала с вице-премьером Казахстана планы расширения, создание трансграничных хабов и получение предложений по участкам в ключевых городах. Это подтверждает, что казахстанское направление — часть долгосрочной стратегии, а не паническая реакция.
Однако масштаб и срочность текущего запроса на аренду готовых площадей выдают экстренность ситуации. Когда компания, уже строящая более 260 000 квадратных метров собственных складов, одновременно пытается арендовать еще сто тысяч в сжатые сроки — это говорит о необходимости быстрого перераспределения рисков.
Аналитики отмечают, что атаки могут заставить крупных операторов пересмотреть саму модель организации складской логистики. Вместо концентрации товарных запасов в нескольких крупнейших распределительных центрах — переход к более дисперсной сети средних и небольших складов, географически распределенных так, чтобы минимизировать последствия вывода из строя любого отдельного объекта.
Волны за пределами прямых потерь
Последствия июльских атак распространились далеко за пределы непосредственно поврежденных объектов. Казахстанские предприниматели, работающие с маркетплейсом, по данным Национальной палаты предпринимателей «Атамекен», понесли ущерб более 1 миллиарда тенге (около 2 миллионов долларов). Пострадали более сотни продавцов, чьи товары находились на атакованных складах.
Страховой рынок отреагировал мгновенно: по состоянию на 24 июля некоторые компании полностью приостановили прием новых рисков по складской логистике. Те, кто продолжил работу, подняли тарифы в четыре раза. Для отрасли с традиционно тонкими маржами такое увеличение стоимости страхования означает серьезное давление на экономику всей цепочки поставок.
Денис Штилерман из аналитического центра Fire Point указывает, что продолжение атак на логистические объекты крупнейших маркетплейсов создает значительный экономический эффект, затрагивающий не только операторов площадок, но и десятки тысяч продавцов, транспортные компании, производителей упаковки, службы доставки.
Новая география отрасли
Происходящее может стать поворотным моментом для всей транспортно-логистической отрасли региона. Казахстан, традиционно рассматривавшийся как перспективный, но вторичный рынок для российских операторов, получает шанс стать полноценным логистическим хабом евразийского масштаба.
Приход крупнейшего арендатора способен запустить цепную реакцию: вслед за якорным игроком на рынок придут смежные сервисы, вырастет спрос на качественную складскую недвижимость, что стимулирует девелоперов к новым проектам. Уже сейчас оба крупнейших российских маркетплейса активно инвестируют в складскую инфраструктуру ключевых регионов Казахстана — Алматы, Астаны, Шымкента.
Для российских операторов логистики, перевозчиков и экспедиторов это означает необходимость пересматривать привычные маршруты и схемы работы. Трансграничные перевозки в рамках ЕАЭС, консолидация грузов на казахстанских хабах с последующей доставкой в российские регионы, двойное складирование для распределения рисков — все эти схемы из теоретических вариантов превращаются в операционную реальность.
Правительство России, по словам представителя Кремля Дмитрия Пескова, держит ситуацию «на контроле», однако конкретных мер поддержки пострадавшего маркетплейса на 28 июля объявлено не было. Это означает, что операторам логистики приходится адаптироваться к новой реальности самостоятельно, без опоры на государственные программы компенсации или защиты.
Для отрасли, привыкшей планировать развитие на основе экономических показателей и потребительского спроса, необходимость включать в расчеты фактор физической безопасности объектов — это переход в новую парадигму работы. И судя по действиям крупнейших игроков, этот переход уже начался.
