Складская недвижимость Московского региона вступила в новую фазу развития, характер которой кардинально отличается от бурного роста последних лет. Если в 2022-2023 годах рынок задыхался от дефицита площадей, а арендные ставки удваивались на фоне ажиотажного спроса, то сейчас индустрия столкнулась с прямо противоположной ситуацией. За девять месяцев 2025 года в эксплуатацию введено более 1,9 миллиона квадратных метров складских площадей — почти вдвое больше, чем годом ранее. Это не просто статистика, а отражение глубоких процессов, которые меняют правила игры для всех участников логистической цепочки.
Масштаб происходящего становится понятнее, если посмотреть на структуру нового строительства. 72% введенных площадей — это спекулятивные объекты, построенные девелоперами без предварительных договоров аренды. В абсолютных цифрах речь идет о 1,401 миллиона квадратных метров, что в 2,5 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Такой объем спекулятивного строительства беспрецедентен для Московского региона за последнее десятилетие.
Причины этого бума лежат в недавнем прошлом. Когда в 2022-2023 годах рынок переживал острейший дефицит складских мощностей (вакантность опускалась ниже 0,5%), девелоперы активно закладывали новые проекты. Ритейлеры и маркетплейсы развивали региональные сети, производственные компании перестраивали логистику под новые реалии, логистические операторы наращивали мощности. Все это создавало иллюзию бесконечного роста спроса. Проекты, запущенные тогда, выходят на рынок сейчас — в совершенно изменившихся условиях.
По прогнозам аналитиков, к концу 2025 года общий объем нового строительства достигнет 2,5 миллиона квадратных метров. Это станет абсолютным рекордом за последние десять лет и превысит прошлогодний результат на 30%. Для рынка, который привык к дефициту, такой приток предложения означает фундаментальную перестройку.
Парадокс ситуации в том, что рекордное предложение столкнулось с сокращающимся спросом. За январь-сентябрь 2025 года сумма купленных и арендованных площадей в Московском регионе составила около 1,6 миллиона квадратных метров — на четверть ниже, чем за тот же период 2024 года. Это не техническая коррекция, а следствие серьезных изменений в стратегиях бизнеса.
Ключевые игроки рынка сфокусировались на оптимизации использования существующих мощностей вместо экспансии. Высокая ключевая ставка Центробанка и дорогое заемное финансирование заставляют компании пересматривать инвестиционные планы. Если раньше бизнес готов был платить любую цену за дополнительные квадратные метры, опасаясь остаться без площадей, то теперь приоритет сместился к эффективности. Компании внедряют системы управления складом, пересматривают нормативы хранения, консолидируют потоки — делают все, чтобы выжать максимум из того, что уже есть.
Особенно заметно изменилось поведение сектора e-commerce, который в предыдущие годы был главным драйвером роста. Доля онлайн-ритейла в структуре спроса сократилась до 15-16% в первом квартале 2025 года. Пик экспансии маркетплейсов пройден — их складская сеть в основных регионах уже построена, а темпы роста онлайн-торговли замедлились. На первый план вышли производственные компании, которые заняли 45% в структуре спроса, становясь новой опорой рынка.
По оценкам экспертов, к концу года объем спроса не превысит 2,2 миллиона квадратных метров. Это означает, что впервые за много лет предложение существенно опередит спрос.
Последствия дисбаланса между предложением и спросом уже ощутимы. Доля вакантных площадей в существующих объектах выросла до 5% по итогам третьего квартала 2025 года, увеличившись на 3,8 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. В абсолютном выражении это 1,8 миллиона квадратных метров пустующих складов. Для рынка, который еще полтора года назад практически не знал, что такое свободные площади, это серьезная трансформация.
Впервые за семь лет уровень вакантности достиг таких значений, и эксперты прогнозируют его рост до 5,5% к концу года. Это приближает рынок к более здоровому состоянию — аналитики считают естественным уровень вакантности в 1-2%, тогда как показатели ниже 1% были экстремально низкими и создавали нездоровую конкуренцию за площади.
Изменение баланса сил немедленно отразилось на арендных ставках. Средняя запрашиваемая арендная ставка для сухих складов класса А составила 11 тысяч рублей за квадратный метр в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей) по итогам третьего квартала, снизившись с начала года на 12%. Это разворот многолетнего тренда — после удвоения ставок в 2022-2023 годах, рынок впервые демонстрирует уверенное снижение.
Прогнозы на конец года предполагают дальнейшее падение средневзвешенной ставки до 10,5 тысячи рублей за квадратный метр в год, что означает снижение на 16% в годовом выражении. Появились прецеденты скидок до 10% для крупных арендаторов, которые еще год назад были немыслимы. Рынок из рынка продавца стремительно превращается в рынок покупателя.
Парадоксально, но на фоне общего охлаждения рынка некоторые сегменты демонстрируют устойчивый рост. Формат Light Industrial — небольших складских комплексов для малого и среднего бизнеса — активно набирает обороты. К концу первого квартала 2025 года его объем достиг 570 тысяч квадратных метров, а прогнозируемый ввод в этом сегменте может составить до 500 тысяч квадратных метров за год.
Причина популярности этого формата проста: малый и средний бизнес нуждается в гибких решениях с меньшими площадями, но более высоким уровнем сервиса. Арендные ставки в сегменте Light Industrial выше, чем в традиционных больших боксах — около 14 280 рублей за квадратный метр в год против ~12 300 рублей. Для девелоперов это возможность диверсифицировать риски в условиях перенасыщения основного сегмента.
Меняется и география строительства. Если раньше новые проекты распределялись относительно равномерно, то теперь 56-57,5% новых площадей сосредоточено на южном направлении Московского региона, еще 13-38% — на юго-восточном. Это связано с доступностью земли, развитием транспортной инфраструктуры и близостью к основным грузопотокам.
Структура строительства также трансформируется. Доля проектов Build-to-Suit (строительство под конкретного арендатора) за девять месяцев 2025 года составила 20% от общего ввода в Московском регионе, еще 8% пришлось на собственные проекты компаний. Это существенно меньше, чем спекулятивное строительство, но тенденция может измениться: в условиях роста вакантности девелоперы будут более осторожны с запуском проектов без предварительных договоров.
Складской рынок Московского региона входит в период стабилизации после нескольких лет экстремальных колебаний. Эксперты сходятся во мнении, что в среднесрочной перспективе — 2025-2026 годах — рынок будет балансировать между предложением и спросом, адаптируясь к новым экономическим условиям.
В 2026 год столичный рынок войдет в сдержанном состоянии из-за жесткого экономического фона. Высокая стоимость заемного финансирования продолжит сдерживать инвестиционную активность, а компании будут фокусироваться на эффективности существующих процессов, а не на расширении. Активизация рынка ожидается не ранее второй половины 2026 года, а устойчивый рост темпов — не раньше 2028 года.
Для участников логистической индустрии текущая ситуация создает как вызовы, так и возможности. Арендаторы получили редкий шанс пересмотреть условия договоров, переехать в более качественные объекты или расширить площади по разумным ценам. Транспортные компании и экспедиторы могут оптимизировать складскую логистику, воспользовавшись большим выбором и гибкостью собственников.
Для девелоперов и владельцев складской недвижимости наступает время конкуренции не только площадью, но и качеством сервиса. Выигрывать будут те, кто предложит арендаторам не просто квадратные метры, а комплексные решения: удобную локацию, современное оборудование, гибкие условия договоров, дополнительные сервисы.
Рынок завершает цикл стремительного роста и входит в фазу зрелости. Это не кризис, а естественная эволюция — переход от ажиотажа к рациональному планированию, от дефицита к балансу, от диктата собственников к партнерским отношениям с арендаторами. Для профессионалов логистической отрасли это означает новые условия работы, к которым нужно адаптироваться уже сейчас.
